부동산 중개수수료 계산법 2026 — 매매·전세·월세 요율표와 협상 방법까지
• 중개수수료는 "상한요율"이며, 그 범위 안에서 중개사와 협의해 결정합니다
• 월세는 보증금+월세로 환산한 금액을 기준으로 계산합니다
• 오피스텔·상가는 주택과 다른 요율이 적용됩니다
• 아래 계산기에 거래금액을 입력하면 상한 중개보수를 바로 확인할 수 있습니다
약 8년 전 처음 아파트를 구입했을 때는 계약금과 잔금, 은행 대출만 준비하면 큰돈 문제는 거의 끝난다고 생각했습니다. 그런데 잔금일이 가까워지자 취득세와 등기비용, 중개수수료까지 별도로 준비할 비용이 계속 보이더라고요. 당시에는 중개수수료도 요율표에 적힌 금액을 그대로 내는 정가라고 생각했습니다.
나중에 확인해보니 요율표의 금액은 반드시 그대로 내야 하는 가격이 아니라 법에서 허용하는 상한선이고, 그 범위 안에서 개업공인중개사와 협의해 정하는 구조였습니다. 지금 다시 집을 산다면 잔금일에 처음 금액을 확인하지 않고, 계약서를 작성하기 전에 적용 요율과 부가가치세 포함 여부, 지급 시기를 먼저 물어볼 것 같습니다.
중개사가 권리관계를 확인하고 계약을 안전하게 진행했다면 무조건 중개보수를 깎는 것만이 정답이라고 생각하지는 않습니다. 다만 법정 상한을 정가처럼 통보받기보다, 어떤 요율을 적용하는지 설명을 듣고 실제 금액을 계약 전에 합의해두는 것이 서로에게 더 깔끔하다고 봅니다.
부동산 중개수수료를 검색하면 요율표는 많지만, 정작 내 거래금액에 얼마가 나오는지 바로 확인하기는 번거롭습니다. 특히 월세는 보증금과 월세를 합쳐 환산해야 합니다. 그래서 국토교통부·서울시 기준 요율을 정리하고 실제 금액을 입력할 수 있는 계산기를 함께 만들었습니다. (기준일: 2026년 8월 29일 — 지역 조례에 따라 차이가 있을 수 있으므로 계약 전 관할 시·도 기준을 확인하세요.)
1. 주택 매매·교환 상한요율표
2026년 8월 기준 국토교통부·서울시 조례 기준 요율입니다. 거래금액이 커질수록 요율이 항상 낮아지는 게 아니라, 9억원을 넘으면 다시 올라가는 구조라는 점을 주의하세요.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원~2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원~9억원 미만 | 0.4% | 제한없음 |
| 9억원~12억원 미만 | 0.5% | 제한없음 |
| 12억원~15억원 미만 | 0.6% | 제한없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 제한없음 |
2. 주택 임대차(전세·월세) 상한요율표
| 환산 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원~1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원~6억원 미만 | 0.3% | 제한없음 |
| 6억원~12억원 미만 | 0.4% | 제한없음 |
| 12억원~15억원 미만 | 0.5% | 제한없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 제한없음 |
3. 월세 거래금액 환산 방법
월세는 위 표에 바로 대입할 수 없습니다. 먼저 아래 공식으로 "환산 거래금액"을 구해야 합니다.
단, 계산된 금액이 5천만원 미만이면 → 보증금 + (월세 × 70)
예를 들어 보증금 1,000만원에 월세 50만원이라면 1,000만원+(50만원×100)=6,000만원으로 5천만원을 넘으니 그대로 쓰고, 보증금 500만원에 월세 30만원이라면 500만원+(30만원×100)=3,500만원으로 5천만원 미만이라 500만원+(30만원×70)=2,600만원을 씁니다.
4. 직접 계산해보기
5. 실제 계산 사례 5가지
계산기에 직접 넣어봐도 좋지만, 자주 나오는 케이스로 미리 계산해봤습니다. (일반과세자 부가세 10% 별도 기준)
| 사례 | 적용 요율 | 상한 중개보수 |
|---|---|---|
| 아파트 매매 5억원 | 0.4% | 200만원 |
| 전세 3억원 | 0.3% | 90만원 |
| 월세 보증금 1,000만원 / 월 100만원(환산 1.1억) | 0.3% | 33만원 |
| 오피스텔(요건 충족) 매매 2억 5천만원 | 0.5% | 125만원 |
| 상가 매매 3억원 | 0.9% | 270만원 |
같은 2억 5천만원이라도 일반 주택(0.4%, 100만원)보다 요건을 충족한 오피스텔(0.5%, 125만원)이 더 비싸다는 걸 알 수 있습니다. 반대로 상가·토지는 주택보다 훨씬 높은 0.9%가 적용되니, 상가 계약 전에는 이 차이를 꼭 확인하세요.
6. 오피스텔·상가는 요율이 다릅니다
오피스텔은 두 가지로 갈립니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식부엌·전용 수세식 화장실·목욕시설을 모두 갖춘 경우에만 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%의 전용 요율이 적용됩니다. 이 요건을 하나라도 못 채우면 "주택 외 부동산"으로 분류되어 0.9% 이내 협의 요율이 적용됩니다.
상가·토지는 애초에 주택 요율표 자체가 적용되지 않고, 매매·임대차 모두 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.
7. 상한요율 vs 실제 지급액 — 협의 가능 범위
위 표의 요율은 전부 "이 이하에서 협의"하라는 상한선입니다. 반드시 상한요율 그대로 내야 하는 건 아니고, 실제로는 중개사와 협의해 그보다 낮게 정하는 경우도 많습니다. 다만 상한을 넘겨 받으면 그건 불법이며, 초과 청구를 당했다면 중개사무소 소재지 시·군·구청 또는 한국공인중개사협회에 신고할 수 있습니다.
첫 집을 샀을 때처럼 잔금일이 가까워진 뒤 확인하지 않고, 계약 전 적용 요율·부가세·지급 시기를 먼저 묻겠습니다. 잔금일에는 대출 실행, 최신 등기사항증명서 확인, 기존 근저당 말소와 열쇠 인도까지 챙길 일이 많기 때문에 중개보수 협의는 미리 끝내두는 편이 마음도 편하고 분쟁도 줄일 수 있다고 생각합니다.
8. 부가가치세, 별도로 내야 할까
중개보수는 중개라는 용역의 대가이기 때문에, 일반과세자로 등록된 중개사무소는 원칙적으로 중개보수에 부가가치세 10%를 별도로 청구할 수 있습니다. 간이과세자인 경우는 사업자 상황에 따라 다를 수 있어 단정하기 어렵습니다. 계약 전 해당 중개사무소가 일반과세자인지, 세금계산서 발행이 가능한지 미리 물어보는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 지자체마다 요율이 다른가요?
A. 대부분의 시·도가 국토교통부 기준과 동일한 요율을 조례로 채택하고 있지만, 일부 지자체는 세부 사항이 다를 수 있습니다. 계약 전 관할 시·군·구 조례를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 상한요율보다 적게 내도 되나요?
A. 네, 상한요율은 "이 이하에서 협의"하라는 기준이라 그보다 낮게 협의하는 것은 문제가 없습니다.
Q. 매매와 임대차를 동시에 진행하면(예: 매도 후 재계약) 어떻게 되나요?
A. 각 거래는 별도의 중개 행위로 보아 각각의 요율표를 따로 적용합니다.
· 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 중개보수 요율표
· 찾기쉬운 생활법령정보(법제처) — 부동산 중개보수 산정
· 마이홈포털 중개수수료 안내
※ 위 세 자료를 대조해 작성했으며, 확인 기준일은 2026년 8월 29일입니다. 이후 개정될 수 있으니 계약 시점에 다시 확인하세요.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 중개업체 이용을 권유하거나 법률·세무 자문을 대신하지 않습니다. 지자체 조례와 개별 계약 조건에 따라 실제 금액은 달라질 수 있으므로, 정확한 금액과 세금계산서 발행 여부는 계약 전 개업공인중개사 및 필요시 세무사와 상담하시기 바랍니다. 본 블로그 운영자는 본 내용을 기반으로 한 의사결정에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.
