분양권 양도세: 보유기간별 세율·손피 거래·신고 순서
자료 확인일: 2026년 10월 5일 · 국내 거주 개인이 아파트 분양권을 매매하는 경우를 중심으로 설명합니다.
- 분양권인지, 조합원입주권인지, 이미 취득한 주택인지부터 구분합니다.
- 분양권 양도소득세의 일반 세율은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%입니다. 2년을 넘겼다는 이유로 기본 누진세율로 바뀌지 않습니다.
- 세율은 프리미엄 자체가 아니라 취득가액·필요경비·해당 공제를 반영한 과세표준에 적용합니다.
- 손피 거래라면 매수자의 세금 부담 약정과 실제 지급 내역을 확인해야 합니다. 거래신고와 국세·지방소득세 신고는 서로 다른 절차입니다.
“분양권을 2년 보유하면 세율이 낮아지나요?”, “매수자가 세금을 내주기로 했으니 받은 웃돈만 신고하면 되나요?”라는 질문은 계약 전에 확인해야 합니다. 보유기간이나 손피 약정을 잘못 이해하면 손에 남을 금액을 다르게 예상할 수 있습니다. 이 글에서는 내 권리와 날짜를 확인한 뒤 세율, 신고에 필요한 자료, 다음 행동을 차례로 살펴봅니다.
1. 내가 파는 권리와 전매 가능 여부부터 확인합니다
분양권은 주택을 공급받는 자로 선정된 지위입니다. 재건축·재개발 조합원의 입주권이나 이미 취득한 주택과 동일하게 취급하지 않습니다. 명칭에 “아파트”가 들어간다는 이유만으로 일반 주택의 비과세·장기보유특별공제 설명을 적용하면 안 됩니다.
| 대상 | 이 글 적용 여부 |
|---|---|
| 주택 분양권 매매 | 아래 세율·손피·신고 설명의 주된 대상입니다. |
| 조합원입주권 매매 | 권리의 취득 경위와 관련 규정을 별도로 확인합니다. 분양권 표를 그대로 적용하지 않습니다. |
| 이미 취득한 주택 매매 | 주택 양도에 해당하는지 먼저 판단합니다. 분양권으로 계속 계산하지 않습니다. |
세금 계산에 앞서 해당 단지의 전매제한도 확인하세요. 모집공고, 공급계약서, 사업주체 안내와 현행 주택법을 함께 봅니다. 전매제한에는 법정 예외가 있으므로 “제한 기간이면 어떤 경우에도 양도할 수 없다”거나 “세금을 내면 전매해도 된다”는 식으로 판단하지 않습니다.
근거: 소득세법 제88조의 권리 정의, 주택법 제64조의 전매제한과 예외.
2. 취득·양도 시점을 확인한 뒤 세율을 봅니다
국내 거주 개인의 일반적인 주택 분양권 양도에 적용하는 세율은 다음과 같습니다. 국세인 양도소득세와 개인지방소득세를 구분했습니다. 같은 자산에 여러 세율이 적용될 수 있는 경우에는 법령의 산출세액 비교 규정까지 확인해야 합니다.
| 보유기간 | 양도소득세 국세 | 개인지방 소득세 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 7% |
| 1년 이상 2년 이상 포함 | 60% | 6% |
분양권을 2년 이상 보유해도 일반 주택처럼 기본 누진세율로 바뀌는 것이 아닙니다. 분양권 자체를 양도하는 경우에는 장기보유특별공제도 적용하지 않습니다. 그렇다고 필요경비나 양도소득 기본공제까지 모두 없어지는 것은 아닙니다.
당첨일·분양계약일·전매 잔금일을 같은 날짜로 보지 않습니다
일반적인 청약 당첨으로 취득한 분양권의 취득시기는 당첨으로 권리가 확정된 날을 확인합니다. 다른 사람에게 분양권을 매수한 경우에는 대금청산일을 중심으로 확인합니다. 예비당첨 등 권리확정 경위가 다른 경우에는 같은 날짜 기준을 기계적으로 적용하지 않습니다. 명의변경일만으로 잔금청산일을 대신하지도 않습니다.
양도시기도 원칙적으로 대금청산일을 확인하되 소득세법 시행령의 예외를 검토합니다. 단순히 전매계약서 작성일로 보유기간을 계산하지 마세요. 1년 경계에 가까운 거래라면 당첨 통지, 공급계약서, 전매계약서, 명의변경일, 잔금 이체 내역을 세무서나 세무대리인에게 함께 제시하는 편이 정확합니다.
근거: 소득세법 제104조, 지방세법 제103조의3, 소득세법 제98조와 시행령 제162조, 국세청 분양권 취득시기 해석.
3. 프리미엄에 세율만 곱하면 실제 세액과 달라질 수 있습니다
전매 프리미엄만 입력하는 계산으로 신고세액을 확정할 수 없습니다. 매도·매수 계약의 실제 거래금액, 승계한 납입금, 세법상 인정되는 필요경비와 공제 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 양도가액과 취득가액 확인: 공급계약·전매계약과 실제 지급 내역을 맞춥니다. 손피 약정에 따른 세금 부담은 다음 절에서 추가로 확인합니다.
- 필요경비 확인: 중개보수 등 비용은 세법상 인정 요건과 증빙을 확인한 뒤 반영합니다. 지급했다는 이유만으로 모든 비용이 공제되는 것은 아닙니다.
- 양도소득금액 확인: 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 차감합니다. 분양권에는 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다.
- 기본공제와 과세표준 확인: 적용 대상인 거주자의 양도소득 기본공제는 연 250만원입니다. 같은 해 같은 공제 그룹의 토지·건물·부동산 권리 등 양도소득과 공유하므로, 거래마다 250만원씩 새로 받는 공제가 아닙니다.
- 세율·신고세액 확인: 과세표준에 해당 세율을 적용한 뒤 이미 신고한 거래, 공제 사용 내역, 지방소득세 등도 별도로 검토합니다.
프리미엄이 음수라고 부르는 “마피” 거래도 계약 전체와 실제 지급 내역으로 손실 여부를 확인해야 합니다. 실제 양도차익이 없거나 양도차손이 나더라도 예정신고 의무는 남습니다. 세액이 없다는 판단과 신고하지 않아도 된다는 판단을 구분하세요.
근거: 소득세법 제95조, 제97조의 필요경비, 제103조의 기본공제, 제105조의 신고 의무.
4. 손피 거래는 부담 약정과 실제 지급 증빙을 확인합니다
손피 거래는 매도인이 손에 받을 프리미엄을 정하고 매수인이 매도인의 양도소득세 등을 부담하기로 약정하는 거래를 말합니다. 손피 약정 자체와 거래금액을 거짓으로 적는 다운계약은 구별해야 합니다.
국세청의 2024년 11월 25일 안내는, 2024년 11월 7일 이후 양도분에 적용하는 변경 해석을 설명합니다. 매수인이 양도소득세 등을 모두 부담하기로 한 경우에는 그 약정에 따른 세금 부담을 반영해 양도가액을 계산합니다. 과거의 “처음 대신 낸 세금만 한 번 더하면 된다”는 설명을 현재 거래에 그대로 적용하면 안 됩니다.
다만 공식 안내는 매수자가 실제 지급한 세금이 증빙으로 확인되는 경우 실제 지급액을 반영하는 경우도 구분합니다. 따라서 계약이 전액 부담인지, 특정 금액·회차만 부담하는지, 실제로 얼마를 지급했는지 확인하지 않은 채 손피 금액 하나로 세액을 확정하면 안 됩니다.
- 양도소득세와 지방소득세 중 무엇을 누가 부담하기로 했는지 계약서에 명시했는지 확인합니다.
- 추가로 산정되는 세금까지 부담하는 약정인지, 부담액에 한도가 있는지 확인합니다.
- 세금 납부서, 이체 내역, 매도인·매수인 사이의 정산 자료를 함께 보관합니다.
- 계약 전에는 부담 범위를, 신고 전에는 계약과 실제 지급 내역이 일치하는지를 확인합니다.
실제 거래금액을 축소하는 다운계약에는 가산세, 비과세·감면 배제, 거래신고 과태료 등의 위험이 있습니다. 실제 계약과 지급 내역을 사실대로 신고해야 합니다.
근거: 국세청 손피 거래 안내와 첨부 원문 — 2024년 11월 25일 자료, 기획재정부 조세정책과-2048(2024년 11월 7일) 해석 및 실제 지급액 관련 설명. 이전 양도분의 적용 기준까지 이 변경 해석으로 소급해 단정하지 않습니다.
5. 주택 수와 취득세는 별개의 판단입니다
“분양권이 주택 수에 들어간다”는 말을 모든 세금에 동일하게 적용하면 안 됩니다. 분양권 자체를 팔 때의 세율, 분양권을 가진 사람이 다른 주택을 팔 때의 비과세 판단, 이후 주택을 취득할 때의 취득세 주택 수 판단은 각각 확인해야 합니다.
분양권 자체의 취득과 완성된 주택의 취득도 구분합니다. 분양권 매매 자체를 주택 취득세 납부 시점과 동일하게 보지 않습니다. 그렇다고 취득세가 언제나 “입주하거나 등기하는 날에만” 생기는 것도 아닙니다. 준공·잔금·등기 등 사실관계와 지방세법 시행령의 취득시기 규정으로 판단하며, 등기 전에 사실상 취득에 해당할 수도 있습니다.
분양권으로 취득하는 주택의 취득세 주택 수 판단에는 분양권 취득일 기준 규정이 있습니다. 분양사업자로부터 직접 취득한 분양권은 이 규정에서 분양계약일을 확인합니다. 앞서 살펴본 양도소득세 보유기간의 권리확정일과 섞지 마세요.
이 글에서 취득세율을 일괄 제시하지 않는 이유는 주택 수·취득 경위 등 적용 조건이 다르기 때문입니다. 입주 전에는 공급계약, 분양권 전매계약, 프리미엄·유상옵션 내역, 잔금·등기 예정일과 세대의 보유 내역을 관할 지방자치단체 세무부서에 제시해 취득일·과세표준·세율을 확인하세요. 분양가만으로 취득세를 확정하지 않습니다.
근거: 소득세법 제89조의 주택과 권리 관련 규정, 지방세법 제7조, 시행령 제20조의 취득시기, 제28조의4의 주택 수 산정.
6. 신고기한을 나눠 확인하고 자료를 준비합니다
| 절차 | 일반적인 기한 | 확인할 곳 |
|---|---|---|
| 부동산 거래신고 | 거래계약 체결일부터 30일 이내 | 부동산거래관리시스템·소재지 신고관청 |
| 양도소득세 예정신고·납부 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 | 홈택스·관할 세무서 |
| 개인지방소득세 예정신고·납부 | 위 국세 예정신고기한에 2개월을 더한 날까지 | 위택스·관할 지방자치단체 |
거래신고는 원칙적으로 거래당사자가 공동으로 하며, 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부한 거래는 해당 중개사가 신고합니다. 거절 등 법정 예외와 실제 신고필증을 확인하세요. 거래신고를 했다고 양도소득세나 지방소득세 신고까지 자동으로 끝난 것은 아닙니다.
손실 거래도 국세·지방소득세 예정신고 대상입니다. 같은 해 다른 양도 거래가 있다면 기본공제 사용과 합산·확정신고 필요 여부도 확인합니다. 표의 일반 기한과 별도로 실제 달력상의 만료일, 기한 연장 여부는 신고 화면이나 관할 기관에서 확인하세요.
계약·신고 전에 모을 자료
- 당첨·권리확정 자료, 공급계약서, 기존 매수계약서와 이번 전매계약서
- 명의변경 내역, 계약금·중도금·잔금 이체 및 승계 납입금 내역
- 중개보수 등 필요경비 증빙, 같은 해 다른 양도 거래와 기본공제 사용 내역
- 손피 거래라면 세금 부담 약정, 실제 납부·정산 증빙
- 전매제한 확인 자료와 부동산 거래신고필증
우선 국세청 홈택스에서 양도소득세 계산·신고 안내를 확인하세요. 단순 모의계산에 손피 약정이나 특수한 취득 경위가 제대로 반영되는지 따로 확인해야 합니다. 지방소득세는 위택스, 거래신고는 부동산거래관리시스템에서 확인하고 각 신고·납부 결과를 별도로 보관합니다.
다음 행동: 내 권리의 종류 → 취득·양도 시점 → 손피 부담 약정 → 필요경비·공제 사용 → 세 가지 신고기한 순서로 자료를 확인합니다. 1년 경계, 예비당첨, 세금 대납 범위, 준공 전후 거래처럼 해석이 필요한 부분은 계약·신고 전에 관련 자료를 첨부해 관할 기관이나 세무대리인에게 확인하세요.
근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조, 소득세법 제105·106·110조, 지방세법 제103조의5.
이 글은 일반적인 제도 설명이며 개인의 실제 세액을 보장하지 않습니다. 법인·비거주자·증여·조합원입주권의 상세 과세는 이 글의 범위에 포함하지 않습니다. 오류나 변경된 자료를 발견했다면 문의 페이지로 출처와 해당 문장을 알려주세요.
