아파트 분양권 전매 세금 2026 — 취득세·양도세 얼마나 내나, 손피 거래까지 정리
• 분양권 전매 시 프리미엄(웃돈)에 대해 1년 미만 70%, 1년~2년 미만 60%의 단일세율이 적용됩니다
• 2년 이상 보유해도 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다 (분양권은 공제 대상 제외)
• 2024년 11월 유권해석 변경으로, "손피 거래"에서 매수자가 대신 내주는 양도세도 양도가액에 합산해 신고해야 합니다
• 프리미엄을 실제보다 낮춰 신고하는 "다운계약"은 가산세는 물론 형사처벌 대상입니다
※ 취득세는 분양권 자체가 아니라 실제 등기(입주) 시점에 발생합니다.
분양권에 프리미엄이 붙어서 팔면 세금을 얼마나 내야 하는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 특히 요즘 흔한 "손피 거래"(매수자가 양도세를 대신 부담하는 방식)는 최근 세금 계산 방식이 바뀌어서, 예전 정보로 알고 있으면 잘못 계산할 수 있습니다. 2026년 기준으로 정확한 세율과 계산법을 정리했습니다.
1. 분양권 전매 세율 — 보유기간별
| 보유 기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율(6~45%, 과세표준별 누진) |
일반 부동산 양도세와 달리, 분양권은 지역(조정대상지역 여부)과 무관하게 이 단일세율이 적용된다. 또한 2년 이상 보유해도 일반 부동산처럼 장기보유특별공제를 받을 수 없다는 점이 큰 차이다. 그래서 분양권은 오래 갖고 있어도 세율만 낮아질 뿐, 공제 혜택은 없다.
2. 예상 양도소득세 계산해보기
※ 필요경비(중개보수 등) 및 기본공제 250만원은 반영하지 않은 단순 계산입니다. 2년 이상 보유는 과세표준에 따라 세율이 달라 이 계산기에서 다루지 않습니다.
3. 손피 거래, 계산 방식이 바뀌었습니다
"손피 거래"는 매도인이 "프리미엄 얼마를 손에 쥐겠다"고 정하고, 그에 따른 양도소득세를 매수인이 대신 부담하는 방식이다. 2024년 11월 유권해석이 바뀌면서, 매수인이 대신 내주는 양도세도 매도인의 양도가액에 합산해서 신고해야 한다. 즉 대신 내주는 세금만큼 양도가액이 커지고, 그만큼 세금도 추가로 늘어나는 구조로 바뀐 것이다. 예전 방식으로 알고 있다면 실제 부담할 세금을 과소 계산할 수 있으니 주의해야 한다.
4. 취득세는 별도입니다
분양권 자체를 사고팔 때는 취득세가 없다. 취득세는 실제로 입주(등기)하는 시점에 발생한다. 분양권을 매수해 나중에 본인이 입주하게 되면, 그때 분양가(공급가액) 기준으로 취득세를 별도로 납부해야 한다.
자주 묻는 질문
Q. 분양권도 다주택자 중과세 대상인가요?
A. 분양권은 주택 수 산정에 포함되는 경우가 있어, 보유 중인 다른 주택과 합쳐 다주택 여부를 판단할 수 있습니다. 정확한 주택 수 포함 여부와 중과 적용 여부는 개별 상황에 따라 다르므로 세무사 확인이 필요합니다.
Q. 프리미엄이 마이너스(마피)면 세금을 안 내나요?
A. 네, 양도가액이 취득가액보다 낮은 손실 거래라면 양도소득세 자체가 발생하지 않습니다. 다만 손실이 났다는 사실은 관련 서류로 증빙해둘 필요가 있습니다.
Q. 전매제한 기간에는 아예 팔 수 없나요?
A. 지역과 단지에 따라 전매제한 기간이 다르게 설정되어 있으며, 이 기간에는 원칙적으로 분양권 전매 자체가 금지됩니다. 본인 분양권의 전매제한 해제 시점은 분양 공고나 관할 지자체를 통해 확인해야 합니다.
· 국세청 홈택스 — 분양권 양도소득세 세율, 손피 거래 관련 유권해석
※ 확인 기준일은 2026년 8월 31일입니다. 세율과 유권해석은 정책 변경에 따라 달라질 수 있으니 신고 전 최신 기준을 다시 확인하세요.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 세무·법률 자문을 대신하지 않습니다. 세율, 주택 수 산정, 유권해석은 개별 상황과 정책 변경에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 사항은 국세청 홈택스 또는 세무사와 상담하시기 바랍니다. 본 블로그 운영자는 본 내용을 기반으로 한 의사결정에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.
