종부세 대상과 공제: 1주택·공동명의·세율 확인 순서
자료 확인일: 2026년 10월 5일 · 개인의 주택분 종합부동산세를 중심으로 설명합니다.
- 매년 6월 1일의 소유 현황과 본인 지분에 해당하는 공시가격부터 확인합니다.
- 개인 주택분 기본공제는 일반적으로 9억원, 요건을 충족한 1세대 1주택자는 12억원입니다.
- 부부 공동명의는 각자 과세하는 방식과 1주택자 특례를 비교해야 합니다. 두 방식의 공제를 섞으면 안 됩니다.
- 주택 수에 따른 세율, 재산세 공제, 연령·보유기간 세액공제와 특례 반영 여부를 확인한 뒤 홈택스에서 조회·모의계산합니다.
집이 한 채라는 사실만으로 12억원 공제가 자동 적용되는 것은 아닙니다. 누가 소유하는지, 같은 세대의 다른 주택이 있는지, 공동명의 특례를 신청했는지에 따라 판단이 달라집니다. 이 글은 종부세 대상과 적용 기준을 확인하는 안내이며 개인의 실제 납부세액을 확정하는 계산서는 아닙니다.
1. 누가 종부세 대상인가
종합부동산세는 재산세와 별도로 부과되는 국세입니다. 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 국내의 재산세 과세대상 주택·토지를 유형별로 나누어 납세의무자별로 합산합니다. 주택과 토지를 모두 하나의 공제금액에 넣는 방식은 아닙니다.
개인의 주택분은 본인 소유 주택의 공시가격을 전국 단위로 합산해 판단합니다. 공동 소유라면 원칙적으로 본인 지분에 해당하는 공시가격을 확인합니다. 매매계약서 작성일만으로 소유 현황을 판단하지 말고 실제 취득·양도 시점과 재산세 과세자료를 확인하세요.
토지는 종합합산토지와 별도합산토지로 나뉘며 기본공제는 각각 5억원, 80억원입니다. 이 글의 주택 세율표와 60% 비율을 토지에 그대로 적용하지 마세요. 토지분 공정시장가액비율은 현재 100%입니다.
근거: 국세청 종합부동산세 개요, 종합부동산세법 제3조·제7조·제12조
2. 9억원·12억원 공제와 과세표준
| 구분 | 기본공제 | 확인할 조건 |
|---|---|---|
| 일반 개인 | 9억원 | 납세의무자별 주택 공시가격 합산 |
| 1세대 1주택자 | 12억원 | 거주자·세대·소유 요건 또는 인정 특례 충족 |
| 단일세율 적용 법인 등 | 0원 | 법 제9조 제2항 제3호 대상. 일반 개인 기준을 적용하지 않음 |
‘개인별 과세’와 ‘1세대 1주택 요건’은 다릅니다
일반적인 1세대 1주택자는 세대원 중 한 명만 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 경우의 거주자입니다. 세대에는 소유자와 배우자, 생계를 같이하는 가족 등이 포함됩니다. 본인만 한 채를 가지고 있다고 판단을 끝내거나 주민등록 주소만으로 세대를 나누어 판단하지 마세요.
부부가 같은 세대로 각각 한 채를 소유하면 일반적으로 각자 9억원 공제를 검토합니다. 다만 혼인·동거봉양에 따른 세대 특례나 일시적 2주택·상속주택 등 별도 규정이 있으므로 “배우자 집이 있으면 언제나 12억원 공제 불가”라고 단정할 수는 없습니다.
공시가격과 과세표준을 구분하세요
현재 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다. 합산배제·감면 등을 반영한 과세대상 주택 공시가격 합계에서 해당 기본공제를 뺀 뒤 이 비율을 적용합니다. 계산값이 음수이면 과세표준은 0원입니다.
과세표준 = max(0, 과세대상 공시가격 합계 − 해당 기본공제) × 60%
세율표의 ‘과세표준’은 집의 시세나 공시가격 자체가 아닙니다.
가상 예시 — 과세표준만 확인: 거주자인 개인이 1세대 1주택 요건을 충족하고, 단독명의 주택의 공시가격이 15억원이며 합산배제·재산세 감면 등 별도 조정이 없다고 가정하면, (15억원 − 12억원) × 60% = 1억 8,000만원입니다. 이 금액은 세금이 아니라 세율 적용의 기준입니다. 실제 세액은 재산세 공제와 세액공제 등까지 반영해야 하므로 여기서 납부금액을 제시하지 않습니다.
근거: 시행령 제1조의2·제2조의3·제2조의4, 종합부동산세법 제8조
3. 부부 공동명의는 어떤 방식을 비교하나
공동명의 주택은 원칙적으로 부부 각각이 납세의무자입니다. 일반 개인의 기본공제는 각자 9억원입니다. 예를 들어 부부가 50%씩 공동 소유한 한 채 외에 다른 과세대상 주택이 없고 특례를 적용하지 않는다면, 공시가격 18억원은 각자 지분 9억원에 해당합니다. 지분이 다르거나 다른 주택이 있으면 “공동명의는 18억원까지 항상 비과세”로 판단하면 안 됩니다.
| 확인 항목 | 특례 없음 | 특례 적용 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각각 | 공동 소유자 간 합의로 정한 한 명 |
| 공시가격·공제 | 각자 지분을 합산하고 각자 9억원 공제 | 부부 지분을 합산하고 12억원 공제 |
| 연령·보유기간 공제 | 이 공동명의 1주택에 대한 1세대 1주택자 공제 적용 없음 | 정한 납세의무자의 연령·보유기간에 따라 검토, 합계 최대 80% |
특례는 과세기준일에 거주자인 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 등 요건을 충족한 경우 신청해 적용합니다. 2026년부터는 지분 크기와 관계없이 공동 소유자 간 합의로 납세의무자를 정할 수 있습니다.
특례를 적용하면 기본공제는 12억원으로 바뀌고 세액공제를 검토할 수 있어, 어느 방식이 유리한지는 공시가격·지분·연령·보유기간 등에 따라 달라집니다. 홈택스 모의계산에서 두 방식을 비교한 뒤 신청 여부를 결정하세요. 명의 변경을 검토한다면 종부세 외의 세금과 비용도 따로 확인해야 합니다.
근거: 국세청 2026년 합산배제·과세특례 안내 — 공동명의 특례와 모의계산 경로, 시행령 제5조의2
4. 내 주택 수에 적용되는 세율
개인 주택분은 2주택 이하와 3주택 이상의 세율을 구분합니다. 아래 표처럼 과세표준 12억원 이하 구간의 세율은 같지만, 이를 넘어서는 구간은 다릅니다. 모든 다주택자에게 같은 세율을 적용하는 제도가 아닙니다.
| 과세표준 구간 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과~6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억원 초과~12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억원 초과~25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억원 초과~50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억원 초과~94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
표의 세율을 전체 과세표준에 단순히 곱하면 누진 계산이 누락될 수 있습니다. 실제 계산은 구간별 누진세율 또는 공식 누진공제를 반영합니다. 공동 소유 주택과 상속주택 등은 세율 적용을 위한 주택 수 계산 규정도 따로 확인해야 합니다.
법인 등은 개인 표와 구분하세요. 법 제9조 제2항 제3호의 법인 등에 적용되는 주택분 세율은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%의 단일세율입니다. 공익법인·공공주택사업자 등 법정 예외에는 다른 방식이 적용될 수 있으므로 기본공제·세율·세부담 상한을 함께 확인해야 합니다.
근거: 국세청 종부세 세율, 종합부동산세법 제9조
5. 재산세·고령자·장기보유 공제
종부세 계산에서 공제하는 재산세는 낸 재산세 전액이 아닙니다. 종부세 과세표준에 해당하는 부분에 부과된 재산세 상당액을 공식 방식으로 계산해 공제합니다. 재산세 고지서의 모든 항목을 그대로 빼면 실제 세액과 달라질 수 있습니다.
1세대 1주택자의 연령·보유기간 공제는 재산세 공제를 반영한 산출세액에 적용합니다. 연령과 보유기간은 과세기준일 현재를 기준으로 확인하며, 두 공제율을 합친 한도는 80%입니다.
| 공제 종류 | 과세기준일 현재 요건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 만 60세 이상~65세 미만 | 20% |
| 고령자 | 만 65세 이상~70세 미만 | 30% |
| 고령자 | 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 장기보유 | 10년 이상~15년 미만 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
이는 공시가격에서 빼는 기본공제와 다릅니다. 상속주택·일시적 2주택 등으로 1세대 1주택 특례를 적용하더라도 특례 주택에 해당하는 세액까지 연령·보유기간 공제가 적용되는 것은 아닙니다. 재건축·재개발이나 배우자에게 상속받은 주택은 보유기간 계산 특례의 적용·신청 여부도 확인하세요.
개인의 세부담 상한은 법정 방식으로 계산한 직전년도 재산세와 종부세의 총세액상당액 대비 150%를 기준으로 적용합니다. 작년 고지서의 종부세만 단순히 1.5배 하는 계산이 아닙니다. 단일세율 적용 법인 등의 주택분에는 이 상한이 적용되지 않습니다.
공시가격·기본공제 → 과세표준 → 세율·누진 계산 → 공제할 재산세액 → 해당되는 연령·보유기간 공제 → 세부담 상한 조정 → 납부할 종부세
납부할 종부세의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 별도로 붙습니다.
근거: 국세청 개인·법인 세액계산 흐름도, 종합부동산세법 제9조·제10조
6. 합산배제와 주택 수 특례
합산배제는 요건을 충족한 주택 등을 과세표준의 공시가격 합산에서 제외하는 제도입니다. 임대주택·사원용주택·미분양주택 등도 유형별 요건을 충족해야 합니다. 임대사업자 등록을 했다는 사실만으로 모두 제외되지는 않습니다.
1세대 1주택자 특례와 세율 적용 주택 수 특례는 별개입니다. 주택 수에서 제외하는 특례를 적용하더라도 그 주택의 공시가격까지 합산에서 빠지는 것은 아닙니다.
일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택
- 일시적 2주택: 기존 1주택을 양도하기 전에 새 주택을 취득한 경우의 특례입니다. 2026년 10월 1일 시행령 기준, 신규주택 취득 당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우의 특례기간은 원칙적으로 2년, 그 밖의 경우는 3년입니다. 새 2년 규칙은 2026년 8월 4일 이후의 해당 취득부터 적용합니다. 8월 3일 이전 취득 또는 그 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우, 조정대상지역 공고 전 취득·계약 등 경과조치와 예외도 확인해야 합니다. 종전주택 처분 요건을 놓치면 경감세액 등이 추징될 수 있으므로 취득일·계약일·지역을 세무서에 제시하세요.
- 상속주택: 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 지분율 40% 이하인 주택, 또는 지분에 해당하는 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하)인 주택 중 법정 요건에 해당하는지를 확인합니다. 세 조건을 모두 충족해야 하는 구조는 아니며, 모두에게 일정 기간 내 처분을 요구하는 설명도 맞지 않습니다.
- 지방 저가주택: 공시가격 4억원 이하인 1주택과 법정 소재 지역 요건을 함께 확인합니다. 수도권 밖이라는 이유만으로 자동 적용되지 않으며, 일부 수도권 인구감소·접경지역 등의 예외도 있어 소재지를 대조해야 합니다.
2026년 귀속분의 소유 현황은 2026년 6월 1일을 기준으로 확인합니다. 8월 4일 이후 취득한 새 주택을 그해 6월 1일 소유 현황에 소급해 넣는 것은 아닙니다. 10월 개정의 적용 여부와 앞으로의 처분기한을 따로 확인하세요.
소형 신축주택·지방 준공 후 미분양주택·인구감소지역 주택 등의 세율 적용 주택 수 특례는 취득·준공 시기, 면적·가격·지역·주택 유형 등 별도 조건이 있습니다. 해당 가능성이 있다면 국세청 안내와 홈택스 신청자료를 먼저 확인하세요.
근거: 종합부동산세법 제8조, 시행령 제3조·제4조·제4조의2·제4조의3 및 2026년 9월 30일 개정부칙. 9월 10일 국세청 안내의 일시적 2주택 ‘3년’ 설명만으로 10월 이후 모든 사례를 판단하지 마세요.
7. 조회 자료·신청·납부 순서
- 과세자료 준비: 해당 연도 6월 1일의 소유자·지분·주택 수, 공시가격, 주택분 재산세 자료를 확인합니다. 1주택자 공제라면 세대원 소유 현황·거주자 요건도 확인합니다.
- 특례 확인: 공동명의라면 두 방식을 비교하고, 상속·일시적 2주택·임대주택 등이 있다면 취득일·계약서·상속 지분·등록 내역 등 해당 증빙을 준비합니다.
- 홈택스 조회·모의계산: 국세청 홈택스에 로그인한 뒤 ‘세무업무 가이드맵(Map) → 종합부동산세 → 종합부동산세 고지·모의계산 → 모의계산’을 이용합니다. 모의계산은 입력 조건에 따른 참고 결과이며 최종 고지·신고세액과 구분하세요.
- 고지·납부 확인: 고지된 공시가격·공제·주택 수와 특례 반영 여부를 대조하고 납부기한을 확인합니다. 오류나 누락이 의심되면 납부를 임의로 생략하지 말고 관할세무서에 정정·신고 방법을 확인하세요.
합산배제 신고와 주요 과세특례 신청기간은 9월 16일~30일입니다. 이미 신고·신청했고 내용이 그대로라면 다시 제출하지 않아도 되는 경우가 있지만, 등록 말소·소유권 변경 등 변동이 있으면 별도 신고·변경신청을 확인해야 합니다.
자료 확인일인 2026년 10월 5일에는 올해 9월 정기 신청기간이 지났습니다. 누락·변동이 있다면 올해 고지 반영 및 신고 절차를 관할세무서에 확인하세요.
종부세의 정기 납부기간은 12월 1일~15일입니다. 납부기한이 토요일이나 공휴일이면 다음 첫 평일까지 연장됩니다. 국세청의 고지 방식 외에 같은 기간의 신고·납부도 가능하므로, 고지 내용을 바꾸려면 근거 자료와 신고 책임을 함께 확인하세요.
납부할 종부세액이 250만원을 초과하면 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 분납할 수 있습니다. 250만원 초과~500만원 이하는 250만원을 초과하는 금액, 500만원 초과는 납부세액의 50% 이하가 분납 대상입니다. 농어촌특별세는 종부세 분납비율에 따라 분납합니다. 신청 방법과 기한은 고지서·홈택스에서 확인하세요.
- 본인 지분의 공시가격과 적용 공제를 구분했나요?
- 공동명의 두 방식을 섞지 않았나요?
- 합산배제와 주택 수 특례를 구분했나요?
- 재산세 공제·세액공제·농어촌특별세까지 확인했나요?
- 신청·납부기한과 고지자료의 변동·누락을 확인했나요?
근거: 국세청 납부기간·분납·농어촌특별세 안내, 종합부동산세법 제16조·제20조
공식 자료는 2026년 10월 5일 확인했습니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 세액이나 특례 적용을 보장하지 않습니다. 법인·비거주자·복잡한 지분 및 특례 사례는 관할세무서나 세무 전문가에게 확인하세요. 내용의 오류는 문의하기로 해당 문장과 근거를 알려주세요.
