주택청약 가점 계산법 2026 — 내 점수 몇 점인지, 민간분양 1순위 전략까지
📌 이 글의 핵심 요약
• 무주택기간: 만 30세 또는 혼인신고일부터 계산 — 30세 이전 결혼하면 더 유리
• 부양가족이 가점에서 가장 큰 비중 — 본인 제외 6명 이상이면 만점(35점)
• 청약통장 15년 이상 유지 시 만점(17점) — 미성년 가입기간 2년까지 인정
• 내 가점은 청약홈(applyhome.co.kr)에서 무료로 정확하게 계산 가능
※ 청약 가점 기준은 입주자모집공고문이 최우선입니다. 청약 전 반드시 공고문을 확인하세요.
청약 당첨이 되려면 가점이 높아야 한다고 하는데, 내 점수가 몇 점인지 계산하는 방법을 모르는 분들이 많다. 무주택기간은 어디서부터 세는지, 부양가족에 부모님이 포함되는지, 청약통장을 오래 전에 들었으면 몇 점인지 — 항목별로 따져보면 생각보다 복잡하다. 2026년 기준으로 청약 가점의 3가지 항목 계산법, 계산 예시, 가점 높이는 전략을 정리한다.
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| 청약 가점 계산 |
청약 가점제란 — 언제, 어디에 적용되나
민영주택 일부 물량에 적용 — 추첨제와 구분해야 한다
청약 당첨자를 선정하는 방식은 크게 가점제와 추첨제로 나뉜다. 가점제는 점수가 높은 순으로 당첨자를 선정하고, 추첨제는 1순위 자격을 갖춘 신청자 중 무작위 추첨으로 뽑는다.
2026년 기준 민영주택(전용 85㎡ 이하)의 가점제 적용 비율은 다음과 같다.
| 지역 구분 | 가점제 비율 | 추첨제 비율 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 75% | 25% |
| 조정대상지역 | 40% | 60% |
| 그 외 지역 | 40% | 60% |
가점이 낮은 30대 초반이라면 가점제보다 추첨제 물량을 노리거나, 신생아 특별공급 같은 별도 특별공급 유형을 적극 활용하는 것이 현실적이다. 가점이 어느 정도 되는 40대 이상이라면 가점제 물량이 유리하다.
항목 1 — 무주택기간 (최대 32점)
만 30세 또는 혼인신고일부터 — 시작점이 핵심이다
무주택기간은 청약 신청자와 배우자를 기준으로 산정한다. 시작 시점이 중요하다.
- 만 30세 이상 미혼자: 만 30세가 되는 날부터 무주택기간 계산 시작
- 만 30세 이전에 혼인한 경우: 혼인신고일부터 계산 시작 — 30세보다 일찍 시작되므로 유리
- 만 30세 이후에 혼인한 경우: 만 30세부터 이미 기간이 쌓이고 있으므로 혼인 여부와 무관
세대원 전원(청약자 + 배우자 + 세대원)이 무주택이어야 한다. 과거 주택을 소유했다가 처분한 경우, 처분한 날부터 무주택기간이 새로 시작된다.
| 무주택기간 | 점수 | 무주택기간 | 점수 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 2점 | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 18점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 | 10년 이상 ~ 11년 미만 | 20점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 6점 | 11년 이상 ~ 12년 미만 | 22점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 8점 | 12년 이상 ~ 13년 미만 | 24점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 10점 | 13년 이상 ~ 14년 미만 | 26점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12점 | 14년 이상 ~ 15년 미만 | 28점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 14점 | 15년 이상 ~ 16년 미만 | 30점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 16점 | 16년 이상 ~ 17년 미만 | 32점 |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | - (위 참조) | 17년 이상 (만점) | 32점 |
항목 2 — 부양가족 수 (최대 35점)
가점에서 가장 큰 비중 — 누가 부양가족으로 인정되는지가 핵심
부양가족 수는 청약 가점에서 가장 큰 비중(35점)을 차지한다. 본인을 제외한 부양가족 1명당 5점씩 추가된다.
| 부양가족 수 (본인 제외) | 점수 |
|---|---|
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 (만점) | 35점 |
부양가족으로 인정되는 사람:
- 배우자: 주민등록이 분리돼 있어도 인정
- 직계비속(자녀): 미혼 자녀에 한함. 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 동일 주민등록등본 등재 필요
- 직계존속(부모·조부모): 청약자가 세대주로서 3년 이상 계속 부양한 경우에만 인정 (배우자의 직계존속 포함)
부양가족으로 인정되지 않는 경우:
- 형제·자매
- 직계존속을 3년 미만 부양한 경우
- 만 30세 이상이고 1년 미만 동일 주민등록에 등재된 미혼 자녀
- 주택을 소유한 세대원
항목 3 — 청약통장 가입기간 (최대 17점)
15년 이상이면 만점 — 미성년 가입기간도 2년까지 인정
청약통장 가입기간은 현재 가입한 통장의 최초 가입일을 기준으로 계산한다. 통장을 전환하거나 명의를 변경해도 최초 가입일 기준이 적용된다.
| 가입기간 | 점수 | 가입기간 | 점수 |
|---|---|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 | 8년 이상 ~ 9년 미만 | 10점 |
| 6개월 이상 ~ 1년 미만 | 2점 | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 11점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 3점 | 10년 이상 ~ 11년 미만 | 12점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 4점 | 11년 이상 ~ 12년 미만 | 13점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 5점 | 12년 이상 ~ 13년 미만 | 14점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 6점 | 13년 이상 ~ 14년 미만 | 15점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 7점 | 14년 이상 ~ 15년 미만 | 16점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 8점 | 15년 이상 (만점) | 17점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 9점 |
미성년자 시절 가입한 기간은 최대 2년까지만 인정된다. 즉 만 5세에 가입했어도 성인이 됐을 때 가입기간으로 인정받는 기간은 최대 2년이고, 이후 성인 기간부터 실제 가입 기간이 누적된다.
내 가점 직접 계산해보기 — 사례 예시
만 38세, 배우자·자녀 1명, 통장 10년 가입 사례
조건: 만 38세, 만 28세에 혼인신고, 자녀 1명, 부모 비동거, 청약통장 10년 가입, 무주택기간 10년
- 무주택기간: 28세에 혼인 → 혼인신고일부터 기산 → 현재 10년 → 20점
- 부양가족: 배우자(1명) + 자녀(1명) = 2명 → 15점
- 청약통장: 10년 이상 11년 미만 → 12점
- 합계: 47점
서울 인기 단지의 가점 커트라인이 보통 55~65점 이상인 것을 감안하면 경쟁이 쉽지 않다. 지방이나 비인기 단지는 40점대도 당첨되는 경우가 있다.
청약홈에서 정확하게 계산하는 방법:
청약홈(applyhome.co.kr) → 청약 정보 → 청약 가점 계산기 → 각 항목 입력 → 점수 자동 산출
가점 높이는 전략 — 지금 당장 할 수 있는 것
단기에 올릴 수 있는 것과 장기 관리가 필요한 것을 구분해야 한다
즉시 가능한 것
- 청약통장 납입금액 25만원으로 상향: 가입기간 점수는 시간이 해결하지만, 납입 인정 금액을 높여두면 1순위 자격 및 공공분양 가점에도 유리하다
- 부모님 부양 시작 (3년 계획): 부모님을 세대원으로 등재하고 3년 이상 계속 부양하면 직계존속 부양가족으로 인정. 부양가족 1명당 5점 추가
- 자녀 출산: 자녀 1명 추가마다 부양가족 5점 추가. 단, 신생아 특공·신혼부부 특공 등 별도 유형과 비교해 유리한 청약 전략 선택
장기 관리가 필요한 것
- 무주택기간 유지: 주택 취득을 신중하게 결정. 한 번 주택을 취득하면 처분 후 다시 기간이 쌓여야 함
- 청약통장 유지: 절대 해지하지 말 것. 오래 유지할수록 점수 증가
- 가점 낮으면 추첨제·특별공급 공략: 신생아 특공(추첨제), 생애최초 특공, 다자녀 특공 등 가점 불필요한 유형 적극 활용
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 청약 가점이 같으면 어떻게 당첨자를 선정하나요?
A. 가점이 동점인 경우 추첨으로 당첨자를 선정합니다. 단, 일부 공고에서는 동점자 처리 기준을 별도로 정하는 경우가 있으므로 입주자모집공고문을 확인하는 것이 중요합니다.
Q. 배우자 명의로 청약 신청하면 가점이 달라지나요?
A. 네, 달라질 수 있습니다. 무주택기간과 청약통장 가입기간은 청약 신청자 본인 기준으로 계산됩니다. 부부 중 청약통장 가입이 더 오래된 쪽이나 무주택기간이 더 긴 쪽이 유리할 수 있습니다. 두 사람의 점수를 각각 계산해보고 유리한 쪽으로 신청하는 것이 전략적입니다.
Q. 부모님과 같이 살지 않아도 부양가족으로 인정되나요?
A. 아닙니다. 직계존속(부모·조부모)은 세대주인 청약자가 3년 이상 계속해서 부양한 경우에만 부양가족으로 인정됩니다. 주민등록상 같은 세대에 등재돼 3년 이상 동거해야 합니다. 별도 세대로 분리돼 있으면 부양가족으로 인정되지 않습니다.
Q. 청약통장을 해지하고 다시 만들면 어떻게 되나요?
A. 청약통장을 해지하면 가입기간이 0으로 리셋됩니다. 새로 만든 통장의 가입일부터 다시 기간이 계산됩니다. 절대 해지하면 안 됩니다. 자금이 급하더라도 청약통장에서 일부 인출보다 다른 방법을 먼저 찾는 것이 좋습니다.
Q. 공공분양과 민영주택 청약 가점 기준이 같은가요?
A. 아닙니다. 이 글에서 설명한 84점 만점 가점제는 민영주택(민간 아파트) 기준입니다. 공공분양(LH, SH 등)은 별도의 점수 산정 방식이 있습니다. 공공분양은 가점보다는 소득·자산·청약통장 납입 횟수를 기준으로 하는 경우가 많습니다. 청약 유형별로 기준이 다르므로 공고문을 반드시 확인하세요.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 청약 상품의 가입 권유나 법률·세무 조언이 아닙니다. 청약 가점 기준은 입주자모집공고문과 관련 법령 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 가점 계산과 청약 전략은 청약홈(applyhome.co.kr) 또는 한국부동산원(☎1644-2828)에 확인하시기 바랍니다. 본 블로그 운영자는 본 내용을 기반으로 한 의사결정에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.
